tenancy deposit
NIERUCHOMOŚCI W ANGLII,  ŻYCIE W ANGLII

TENANCY DEPOSIT – WSZYSTKO, CO POWINIENEŚ WIEDZIEĆ O DEPOZYCIE PRZY WYNAJMIE NIERUCHOMOŚCI W ANGLII

Tenancy deposit czy po polsku depozyt za wynajem pokoju, mieszkania czy domu to wciąż dla 90% najemców przysłowiowa czarna magia. Ludzie nie wiedzą, po co go płacą, ile powinni zapłacić, gdzie przetrzymywane są pieniądze, na jakich zasadach mogą uzyskać jego zwrot, a także jakie korzyści ich czekają, jeśli okaże się, że landlord czy agent nie wywiązał się ze swoich obowiązków.

Czym jest tenancy deposit i kiedy nie zostanie zwrócony?

Tenancy deposit to zwrotna kwota pieniędzy pobierana na początku rozpoczęcia umowy o wynajem na poczet ewentualnych szkód w nieruchomości, niewywiązania się z warunków umowy, czyli np. wypowiedzenie umowy przed minimalnym okresem zawartym w umowie tzw. fixed term, brak wypowiedzenia czy zaległość za czynsz. Oczywiście takie kwestie jak nie zapłacone szkody w czasie wynajmu, niezwrócone klucze, pozostawione śmieci czy nieruchomość wymagająca gruntownego sprzątania także jest brana pod uwagę w momencie zatrzymania depozytu. Wszystkie warunki są zawsze napisane w umowie, jaką podpisujecie, dlatego warto się z tą umową zapoznać.

W czasie 2 lat pracy w agencji jeszcze nie spotkałam się z sytuacją, by najemca przeczytał przy mnie wszystkie dokumenty o których podpis prosiłam. Podpisując na ślepo sam skazujesz się na sytuacje w której wykłucasz się o coś, do czego wedle umowy nie masz prawa bo np. stwierdziłeś, że wyprowadzisz się po miesiącu od wprowadzenia do domu, kiedy minimalny okres wynajmu został podpisany na 6 miesięcy, czyli tzw. fixed term. 

W Anglii nie obowiązuje minimalny okres wynajmu, natomiast landlordzi czy agencje praktycznie nigdy nie godzą się na podpisanie krótszego okresu niż 6 miesięcy. W momencie potencjalnej eksmisji lokatora, prawnie nie wolno eksmitować NAJEMCY, który nie stanowi problemu, jeśli nie mieszka w domu min. 6 miesięcy. Przez wzgląd na to raczej nie pozwala się ludziom podpisywać krótszych umów. 

Oczywiście każda umowa rządzi się swoimi prawami, większość umów na mieszkanie w Anglii to z reguły AST, czyli Assured Shorthold Tenancy Agreements. Bez względu na to, jaka to umowa, w każdej jest dokładnie napisane na jakiej podstawie depozyt nie zostanie zwrócony lub może zostać od niego odliczona pewna kwota.

Ile wynosi kwota depozytu?

Według Tenant Fees Act z 2019 a następnie zaktualizowanej wersji we wrześniu 2020. (Najnowsze aktualizacje znajdziesz na rządowej stronie tutaj: www.gov.uk/government/publications/tenant-fees-act-2019-guidance) kwota depozytu nie może być większa niż 5 tygodni czynszu jesli roczny czynsz nie przekracza £50 000. W momencie, kiedy roczny czynsz to £50 000 lub więcej wtedy maksymalny depozyt to 6 tygodni czynszu.

Druga opcja przy wynajmie domu jest raczej mało prawdopodobna więc z reguły jest to maksymalnie 5 tygodni. I tak, jeśli np. płacimy £100 tygodniowo to depozyt może wynieść max £500. Jeśli płacimy £450 miesiecznie to wtedy musimy obliczyć tygodniowy czynsz. £450 x 12 miesięcy = £5400 to dzielimy na 52 tygodnie w roku, co daje w zaokrągleniu £103.8 (załóżmy, że £103 na tydzień). £103 razy 5 tygodni to £515 za depozyt maksymalnie.

W całej swojej ,,karierze’’ słyszałam, że ludzie płacący £700 za czynsz miesięcznie, stosunkowo niedawno płacili depozyty w wysokości £1500, co jest obecnie kwotą wyssaną z palca i wręcz nielegalną do pobrania.

Dodatkowo, wpłacanie wyższych depozytów przez wzgląd na posiadanie zwierząt także jest zabronione.

O czym pamiętać przed wpłatą depozytu?

Każda agencja przed podpisaniem umowy powinna zrobić tzw. Inventory, czyli sprawdzić kondycje nieruchomości, udokumentować jej stan w postaci np. zdjęć, oraz spisać listę rzeczy pozostawionych w domu na użytek tenanta. Następnie po twojeJ wyprowadzce porównuje się stan obecny z tym który był w momencie, kiedy wprowadziłeś się do domu. Zdarza się, że taki inwentarz nie został zrobiony i agent potem nie wie co było twoją winą a co już było zanim się wprowadziłeś. Najlepiej w takim wypadku zrobić swój własny inwentarz. O tym, jak go krok po korku wykonać dowiesz się tutaj: www.thetenantsvoice.co.uk/advice_from_us/tenancy-inventory-check/

Dzięki temu nie będzie nieporozumień w momencie twojej prośby o zwrot depozytu. Jeśli sam to udokumentujesz będziesz miał silne dowody by uzyskać zwrot depozytu jeśli wierzysz że ci się należy a landlord chce go dla siebie zatrzymać.

Gdzie jest przetrzymywany mój depozyt za wynajem?

Wbrew powszechnej opinii, depozyt w Anglii, nie może być przetrzymywany na kontach bankowych agencji czy kontach landlordów. Istnieją tzw. schemes zatwierdzone przez rząd, do których wpłaca się pieniądze za depozyty. Scheme pełni tutaj rolę pośrednika. Jeśli dochodzi do sporu o depozyt to scheme go rozstrzyga.

Istnieją 3 zatwierdzone przez rząd schemy.

Agencja ma obowiązek wysłać twój depozyt do schemu w przeciągu 30 dni od otrzymania pieniędzy oraz podpisać z tobą dokument o nazwie: Prescribed information relating to Tenancy Deposit co w dużym skrócie informuje cię gdzie jest przetrzymywany twój depozyt, ile wynosi kwota czy do jakiego adresu jest on przypisany. Oprócz tego musisz także otrzymać Terms & Conditions danego schemu dla twojej informacji.

Przez 30 dni od dnia otrzymania pieniędzy przez scheme, depozytu nie wolno ruszyć. Na twoje konto mailowe dostaniesz informacje, że twój depozyt został zarejestrowany i że możesz utworzyć konto online by po zakończeniu umowy poprosić o zwrot. Niektórzy landlordzi nie rejestrują depozytów za pomocą twojego  maila a jedynie numeru telefonu. Często też otrzymujesz tzw. Deposit Certificate w formie papierowej. Zawsze możesz za pomocą tych danych zobaczyć czy da się utworzyć konto online. Konto jest o tyle wygodne, że za pomocą jednego kliknięcia wysyłasz prośbę o zwrot twojego depozytu lub dowiadujesz się o potencjalnych sporach między tobą a agencją czy landlordem.

Nawet jeśli agencja czy landlord słownie powie ci, że nie otrzymasz zwrotu depozytu to nie znaczy że nie powinieneś nic w tej sprawie zrobić. To nie do landlorda czy agencji należy finalna decyzja. Jeśli agencja uda się do schemu z prośbą o zwrócenie depozytu do właściciela domu, wtedy ta musi podać konkretny powód, dlaczego chce go zatrzymać, a także odczekać daną ilość dni, na DPS jest to miesiąc. To twój czas na odpowiedź. Jeśli nie masz konta online lub nie zaktualizowałeś danych kontaktowych, scheme nie będzie w stanie się z tobą skontaktować i poinformować o tym, że landlord wystąpił z prośbą o zatrzymanie twojego depozytu. Pozbywasz się tym samych jakiejkolwiek linii obrony. Często po tych 30 dniach, jeśli agencja czy landlord nie uzyska twojej akceptacji, musi zostać wysłana tzw. Statutory Declaration, którą należy zabrać do prawnika a ten swoim podpisem musi poświadczyć że agencja wystosowała sensowne powody by zatrzymać depozyt. Taką deklarację wysyła się do schemu i następnie na jej podstawie wypuszczane są pieniądze do właściciela domu. Jeśli przez cały ten czas nie uczestniczyłeś w tym procesie, bo nie wiedziałeś kto trzyma twoje pieniądze czy nie miałeś konta online, wszystko cię omija.

Miałam do czynienia z przypadkami gdzie ktoś po pół roku od wyprowadzki dzwonił i wykłócał się o zwrot pieniędzy. Niestety pół roku to czas, w którym często wszystko już jest pozamiatane. W tym przypadku dom był nie posprzątany, zostały pozostawione prywatne rzeczy poprzedniego lokatora oraz zostały spowodowane szkody. Na tej podstawie została wystosowana deklaracja podpisana przez prawnika, a następnie depozyt zwrócony do landlorda. Przez brak pozostawionego adresu po wyprowadzce oraz niemożności skontaktowania się z lokatorem ze strony schemu, sprawa została zamknięta po odczekaniu odpowiedniej ilości dni.

Legalna strona kwoty depozytu.

Jeśli depozyt większy niż 5 lub 6 tygodni w zależności od rocznego czynszu, został wpłacony przy umowie podpisanej przed 1 czerwca 2019 roku, wtedy do momentu aż nie zostanie podpisana tzw. renowal, czyli odnowienie umowy , pieniądze te mogą leżeć w depozycie. Umowa nie musi być odnowiona, jeśli jest to continuing tenancy lub statutory periodic tenancy. Jest to taka umowa, która po minimalnym okresie fixed term, będzie się przedłużała o okres zawarty w umowie, pod warunkiem że żadna ze stron nie wypowie umowy. Ten czas jest zawsze opisany w umowie. Moja umowa np. jest podpisana na minimum 6 miesięcy i jeżeli nie dam wypowiedzenia będzie się regularnie przedłużać o miesiąc, powyżej upływu pierwszego pół roku. Takiej umowy nie trzeba podpisywać na nowo, no chyba że zaszłaby jakaś zmiana w członkach na umowie i np. byłyby na niej dwie osoby od początku, ale po jakimś czasie jedna się wyprowadziła. Wtedy nowa umowa jest wymagana.

Przy braku konieczności podpisania umowy, twój depozyt będzie znajdował się w depozycie. Dopiero po rozwiązaniu umowy, landlord będzie musiał zwrócić nadwyżkę minus ewentualne potrącenia na poczet np. szkód.

Kiedy będziesz chciał podpisać renowal, wtedy agencja czy landlord także musi zwrócić ci całą nadwyżkę powyżej zapłaconych 5 lub 6 tygodni w przeciągu nie większym niż 28 dni od podpisania nowej umowy. Jeśli landlord czy agencja odmówi zwrotu nadwyżki, wtedy możesz to zgłosić.

Jeśli depozyt większy niż 5 lub 6 tygodni w zależności od rocznego czynszu, został wpłacony przy umowie podpisanej między 1 czerwca 2019 a 31 maja 2020, nadwyżka musi być zwrócona tenantowi w przeciągu 10 dni od zakończenia umowy. Następnie od kwoty pomniejszonej należy odliczyć ewentualne potrącenia. Przy odmowie ze strony landlorda, możesz zwrócić się do Citizens Advice o poradę w tej sprawie.

Landlord może dokonać zwrotu na stronie wybranego schemu. Wtedy to scheme wprowadzi zmiany i wyśle ci np. czek.

Jeśli depozyt większy niż 5 lub 6 tygodni w zależności od rocznego czynszu, został wpłacony przy umowie podpisanej od 1 czerwca 2020 roku (data, gdy prawo weszło w życie) jest on pobierany nielegalnie. Po pierwsze, nie powinieneś się zgodzić na kwotę, która przewyższa 5 lub 6 tygodni czynszu. Po drugie, jeżeli już zapłaciłeś więcej i wtedy uświadomiłeś sobie, że taka opłata została pobrana nielegalnie, powinieneś użyć poniższego schematu listu czy maila, by poprosić (agencje, landlorda) o zwrot nadwyżki.

I am writing to request the return of the [£X] I was charged in relation to my [proposed] tenancy agreement at [insert property address], which is unlawful under the Tenant Fees Act 2019.

The Tenant Fees Act 2019 prohibits a landlord or agent of privately rented housing in England from requiring a tenant or any persons acting on their behalf or guaranteeing the rent, to make certain payments in connection with a tenancy.

The fee charged does not amount to a permitted payment under the Act.

Please return this fee within [XX*] days from this date, or I will pursue this matter via the relevant enforcement authority or First-tier Tribunal.

More information about the Tenant Fees Act is available at: https://www.gov.uk/government/collections/tenant-fees-act

I look forward to hearing from you soon.

Yours sincerely,

Źródło: Tenant Fees Act 2019: guidance for tenants (updated September 2020)

Co zrobić, gdy agencja nie będzie chciała zwrócić nadwyżki depozytu?

Każda agencja powinna być członkiem zatwierdzonego przez rząd Redress Scheme. Jest to miejsce, do którego można się udać ze skargami dotyczącymi nieprawidłowości działania agencji. Ponownie scheme jako pośrednik pomogą rozstrzygnąć twój spór. By dowiedzieć się, w jakim Redress Scheme jest agencja należy wejść na jej stronę internetową, gdzie powinno być to podane lub zapytać się samej agencji.

Co zrobić, gdy landlord lub dalej agent nie chce zwrócić nadwyżki depozytu?

Należy skontaktować się z local authorities a dokładnie z Trading Standards Office, które pomoże odzyskać pieniądze. Pod tym linkiem należy szukać lokalnego biura: https://www.gov.uk/find-local-trading-standards-office

W najgorszym wypadku możesz zgłosić się do First-Tier Tribunal, który także pomoże w rozstrzygnięciu sporu nie tylko o kwestie depozytu natomiast tam będziesz musiał zapłacić za usługę. Więcej pod tym linkiem: www.gov.uk/housing-tribunals

Czy agencji lub landlord musi wziąć ode mnie tenancy deposit?

Według prawa nie ma nakazu który informuje o tym że tenancy deposit musi być pobrany. Jest to indywidualna kwestia właściciela domu czy agencji. 

Z drugiej strony biorąc pod uwagę fakt że 90% lokatorów wyprowadza się z domów łamiąc warunki umowy, nic dziwnego że depozyty zostały do niej wprowadzone.

Co w przypadku gdy zapłaciłem za depozyt, ale nie został on wysłany do schemu?

Zdarzają się sytuacje gdzie następuje przeoczenie i depozyt zapłacony przez najemcę, nie został wysłany do schemu. Niestety jest to wina agencji lub landlorda. W takim wypadku powinnieneś skontaktować się z każdym z 3 schemów, by sprawdzić, czy twój depozyt znajduje się w którymś z nich podając swoje dane, datę rozpoczęcia umowy, adres i nazwę landlorda czy agencji. Jeśli schemy potwierdzą, że twój depozyt nie został wysłany, wtedy powinieneś skontaktować się z landlordem lub agencją o natychmiastowe wysłanie depozytu do schemu, jeśli wciąż mieszkasz w nieruchomości, a jeśli nie, agencja powinna dokonać pełnego zwrotu pieniędzy na twoje konto. Alternatywnie możesz udać się do lokalnego Citizen Advice o poradę lub od razu skontaktować się z lokalnym County Court. Tutaj znajdziesz odpowiedni:  www.gov.uk/find-court-tribunal i zacząć proces przeciwko landlordowi i agencji.

Wyrokiem sądu może być wypłata depozytu na twoje konto w wysokości od 1 do 3 wartości wpłaconego depozytu. Oczywiście idąc do sądu musisz uwzględnić opłaty z nim związane.

W większości przypadków wystarczy wystosowanie stosownego listu do agencji lub właściciela o wypłatę depozytu na twoje konto, lub w przeciwnym wypadku wystąpienie do sądu o nakaz zapłaty. Agencje są świadome swoich obowiązków i jeśli widzą, że ktoś wie o czym mówi i ma pojęcie o swoich prawach, traktują sprawę priorytetowo i prędzej pójdą ci na rękę niż będą chodzić z tobą po sądach.

Z agencją wykłócać się można także w przypadku gdy do schemu trafiła mniejsza kwota depozytu niż ta, którą zapłaciłeś, a także gdy zmieniłeś adres wynajmując od tej samej agencji i nie został przeniesiony depozyt.

Zawsze dobrze jest sprawdzać, czy przy wszelkich zmianach właścicieli domów, czy managementu twoje dane odnośnie depozytu zostały uaktualnione.

Jakie mam opcje, jeśli nie stać mnie na depozyt?

Ku mojemu zdziwieniu przy zgłębianiu informacji odnośnie depozytu, okazało się, że istnieje pomoc dla tych, których nie stać na zapłatę depozytu.

  • Pożyczka

Wystarczy skontaktować się z lokalnym Citizen Advice lub z Trading Standards Office , które udzielą ci informacji jaka organizacja czy housing assosation udzieli ci pożyczki na depozyt. Oczywiście taką pożyczkę będziesz musiał potem spłacić. W oczach niektórych agencji może być to jednak powód, by nie brać twojej aplikacji pod uwagę, ponieważ może to być dla nich zielone światło, że będziesz miał  finansowe problemy i nie będzie cię stać na czynsz.

  • Deposit Replacement Product 

Deposit Replacement Product jest to rodzaj usługi w której nie płacisz depozytu przy rozpoczęciu umowy natomiast wpłacasz bezzwrotną opłatę w wysokości jednego tygodnia czynszu oraz roczną subskrybcje, która wynosi około £25, jeśli dalej będziesz mieszkać w tym samym miejscu.

Usługi takie świadczą schemy jak np. https://www.zerodeposit.com/faq/tenants/ – na ich stronie należy wyrazić chęć skorzystania z usługi. Oczywiście jeśli landlord lub agencja nie jest członkiem takiego schemu nie możesz skorzystać z uslugi ale scheme wystąpi wtedy z prośbą do agencji że wystąpiłeś o takie zapytanie i agencja może przystąpić do schemu.

Co ma z tego agencja i landlord?

Jeśli skorzystasz z takiej opcji a po twojej wyprowadzce okaże się że w nieruchomości są szkody lub niezapłacony czynsz, agencja poprosi cię o zapłatę. Jeśli się na to nie zgodzisz, w zależności od schemu, zobowiązują się one do wypłaty do 5, 6, a nawet 8 tygodni depozytu landlordowi, jeśli ty nie wywiążesz się z warunków umowy. Następnie scheme przekazuje sprawę do windykacji i ona ściga cię za wystawiony na twoje konto rachunek.

W takim wypadku powinieneś być świadomy tego, że nawet jeśli nie płaciłeś depozytu na początku to nie znaczy że możesz łamać warunki umowy. Jesteś zobowiązany jej przestrzegać. Opcja ta pozwala ci zapłacić tylko jeden tydzień czynszu na początku a landlord ma gwarancję od schemu że w razie jak coś pójdzie nie tak, depozyt w postacie 5,6 czy 8 tygodni zostanie mu wypłacony.

  • Discretionary Housing Payment (DHP)

Ostatnią możliwością jest uzyskanie Discretionary Housing Payment (DHP) z councilu. Przysługuje ona osobom które już pobierają Universal Credit lub Housing Benefits. W przypadku przeprowadzki, council może zapłacić za twój depozyt. Więcej informacji na stronie: https://www.gov.uk/government/publications/claiming-discretionary-housing-payments/claiming-discretionary-housing-payments

Na dzisiaj to już wszystko, wydaje mi się, że w pełni pokryłam temat. Gdybyś potrzebowalł porady w sprawie depozytu lub fizycznej pomocy przy wypełnieniu jakiejś aplikacji, napisaniu listu to także świadczę odpłatne usługi i chętnie pomogę ci rozwiązać twój spór o depozyt lub coś innego związanego z tutejszą papierologią.

Zapraszam też do innych treści na blogu dotyczących nieruchomości, mojej pracy czy podróży po Anglii.