remont hmo w anglii
KATEGORIE,  NIERUCHOMOŚCI W ANGLII

DLACZEGO 80% SUKCESU HMO ZALEŻY OD EKIPY REMONTOWEJ?

Agencja z reguły nie zajmuje się generalnym remontem HMO, a jedynie wytykaniem błędów lub niedoróbek budowlańca, a następnie podczas managementu boryka się ze wszystkimi nagłymi problemami, jakie pojawiają się w domu.

Widziałam wiele domów i wiele generalnych remontów. Gdy teraz o nich myślę mogę z czystym sumieniem wymienić 3 porządnie zrobione remonty HMO, które w pierwszych dwóch latach nie generowały żadnych napraw z wyjątkiem tego co zostało uszkodzone z winy lokatorów.

Mówimy tu o 3 domach na około 50 świeżutkich HMO po generalnym remoncie. Nie wiem jak budowlańcy to robią ale ci w naszym hrabstwie odwalają przysłowiową fuszerkę. Najgorsze w tym wszystkim jest to, że nieświadomy i nie znający rynku inwestor, weźmie budowlańca z polecenia pierwszej lepszej osoby, który później okazuje się pseudo fachowcem na skraju bankructwa, nagle zapada się pod ziemię i nikt nie wie gdzie jest. Jego telefon pozostaje wiecznie wyłączony a perspektywa odzyskania pieniędzy lub zgłoszenia usterki wydaje się niemożliwa. Angielski fachowiec, który przeprowadza generalny remont daje na niego minimum 6 miesięcy gwarancji. Jak dla mnie 6 miesięcy to nic w porównaniu z tym ile angielscy inwestorzy wydają na remonty HMO a wydają w granicach £45-60 000.

Sprawdź swojego budowlańca i podpisz z nim umowę.

Jeżeli decydujesz się na ekipę remontową to koniecznie sprawdź czy jest ona ubezpieczona i czy w momencie problemów będziesz mógł odzyskać pieniądze z ubezpieczenia a do tego upewnij się, czy taka ma odpowiednie kwalifikacje, uprawnienia, jeżeli robi elektrykę, gaz, damp proofing oraz, czy jest wiarygodna wśród swoich klientów, czy można ją znaleźć na social mediach i co mówią na temat jej prac i współpracy z nim inni. Jak już wybierzesz odpowiednią ekipę, koniecznie spisz z nią umowę i na wszelki wypadek daj ją jeszcze prawnikowi do sprawdzenia.

Jeżeli możesz to zajmij się też project managementem lub znajdź kogoś zaufanego kto się na temacie zna i nie da się oszukać ekipie remontowej. Z doświadczenia widzę że każdy kontraktor, którego nikt nie pilnuje z pracą, wykonuje ją źle i po łebkach. Jeżeli masz zamiar płacić komuś w ciemno za wykonanie pracy to lepiej od razu odpuść sobie robienie tego biznesu.

Bardzo dobrym źródłem odnośnie tego jak sprawdzić budowlańca pod kątem profesji i dokumentów jest artykuł na stronie: https://hoa.org.uk/services/members-check-your-tradesmen/ 

W bardzo wielu przypadkach spotkałam się z zagranicznymi inwestorami, którzy nigdy nie widzieli na żywo swoich nieruchomości, nie nadzorowali remontów, nie wiedzą jak rozmieszczone są pomieszczenia czy choćby gdzie znajduje się bojler, czy liczniki a jak coś się w domu zepsuje, to nie mają zielonego pojęcia co powinni zrobić i pytają o opinię agenta.

Im mniej jako inwestor wiesz, tym gorzej na tym wyjdziesz, no chyba że pracujesz z zaufanymi ludźmi, którzy naprawdę znają się na rzeczy i dzięki temu możesz być pewny, że remont zostanie zrobiony poprawnie. 

Najczęściej pojawiające się problemy po remoncie.

Zacznijmy od tego, że w wielu przypadkach zdarza się, że remont nie jest skończony a budowlańca już nie ma bo mu zapłaciłeś. To poważny błąd. Kiedy zapłaciłeś za cały remont, który nie został skończony, bardzo trudno będzie ci wyegzekwować jego powrót na budowę i dokończenie prac.

Widziałam domy, w których wilgoć wychodziła na wierzch już po kilku tygodniach od ukończenia remontu, co znaczy że ktoś kto robił izolację przeciwwilgociową prawdopodobnie nie miał o tym zielonego pojęcia. Do tego bywa, że w takich domach leje się z dopiero co wymienionych dachów czy z nawet nieużywanych jeszcze łazienek, ponieważ jakimś dziwnym cudem pękają rury w miesiąc po remoncie. Drzwi wypadają z futryn, tynk odpada płatami ze ścian, w drzwiach brakuje zamków, kable do gniazdek wiszą luzem a w toalecie zamiast wody zimnej leci gorąca bo ktoś źle podłączył cały boiler.

Wycieki i zalania a co za tym idzie fatalna hydraulika to chyba najczęstszy problem w domach HMO. Źle dokręcone rurki powodują szkody i wycieki w całym domu, do tego uszkodzenie i zalanie elektryki, a także wszechobecne zacieki. Zdarzało nam się, że musieliśmy permanentnie przeprowadzać całe domy HMO, ponieważ ich lokatorzy nie mieli ani prądu, ani wody a landlord nie był w stanie wyegzekwować od budowlańca by ten poczuł się do odpowiedzialności i naprawił szkody.

Jak sam widzisz możesz sobie tutaj policzyć ile pieniędzy nagle tracisz kiedy agencja informuje cię że właśnie musi przenieść wszystkich twoich 5 lokatorów do innego domu bo twój budowlaniec nie wykonał dobrze pracy. 

Do tego tutejsze łazienki są dosłownie stawiane na deskach. Jeżeli silikon w prysznicu czy wokół prysznica lekko się rozszczelni masz gwarantowany wyciek do sąsiada na dół lub do kuchni. Nie stosuje się tu praktycznie żadnej izolacji a także nie układa się płytek, standard i wykonanie tutejszych łazienek jest dosłownie na chwilę. Wygląda dobrze przez pierwsze 6 miesięcy i nie cieknie do pierwszego pęknięcia silikonu.

Pęknięte silikony, rurki z gorącą lub zimną wodą generują tak olbrzymie szkody, że nie mieści się to w głowie. Całe 20 lat życia i mieszkania w Polsce i nigdy nie słyszałam, żeby ludziom po pół roku od remontu czy żeby w ogóle się lało na głowę, bo im się sylikon w wannie rozszczelnił. W tutejszych HMO problem cieknących rur z łazienek zdarza się średnio 4 razy do roku, w jednym domu a w niektórych nawet częściej.

Źle wykonany remont doprowadzi cię do bankructwa.

To, co powyżej napisałam wcale nie jest jakimś najczarniejszym scenariuszem. Jakość wykonanych remontów zwłaszcza tych pod wynajem, jest w tym kraju tak marna, że sama przyglądałam się kilku landlordom, którzy zabierali swoje nowe, dopiero co po remoncie domy z agencji i oddawali w ręce Housing Association tylko dlatego, że nie mogli poradzić sobie z nawarstwiającymi się kosztami napraw. Ps. Housing Association samo zajmuje się naprawami w domu oraz umieszcza w nich swoich lokatorów dzięki czemu landlord nie jest nimi obciążony. Rodzaj lokatorów, którzy okupują takie domu to już inna bajka. Mówi się, że są to byli więźniowie, kryminaliści, narkomani i tego typu ludzie.

O jakich kwotach mówimy?

Niestety nie będę ci w stanie przytoczyć konkretnych liczb, ale mówimy tu mniej więcej o dodatkowych kosztach za same tylko poprawianie błędów po poprzednich budowlańcach od £1 500 do £4000, a nawet więcej w ekstremalnych przypadkach, w skali roku. Oczywiście kwoty te są rachunkami, jakimi obciąży was agencja za wysłanie swoich ludzi. Uśrednione tu £3000 to dla wielu ponad 2-miesięczny zysk z HMO, po odliczeniu kosztów agencyjnych, kredytu i rachunków. 2-miesięczny zysk wydany na naprawy, które nigdy nie powinny mieć miejsca, gdyby remont był zrobiony poprawnie.

Podsumowując, jeżeli decydujesz się na robienie HMO czy innej inwestycji pod wynajem, upewnij się, że twoja ekipa remontowa sprosta powierzonemu zadaniu. Jeżeli nie wykonają dobrze pracy, twoje problemy z domem zaczną się już od samego początku, kiedy teoretycznie powinny dopiero po okresie minimum 2-3 lat i mówimy tu raczej o naprawach czysto dekoracyjnych, typu odświeżeniach pokoi. Jeżeli policzysz sobie koszty kredytu, management fee dla agencji, napraw, rachunków za dom, voidów, opóźnień w płatnościach za czynsz i innych kosztów, za które skasuje cię agencja to okaże się, że za dużo ci tych pieniędzy nie zostaje a przecież nie o to chodzi w HMO. Ma ono przynosić zysk, a nie generować straty.

Jeżeli interesuje cię tematyka nieruchomości to koniecznie zapisz się na listę mailingową i dostawaj powiadomienia o nowych wpisach. Niedługo też pojawi się E-book o managemencie HMO który będzie bardzo konkretną dawką wiedzy!