JAK WYGLĄDA ANGIELSKI STANDARD DOMÓW HMO?

Podczas wykonywania remontu w budynku, który będzie przeznaczony na dom dzielony, należy mieć na uwadzę, że miejsce to będzie okupowane przez wielu zmieniających się w czasie lokatorów, jego zużycie będzie większe a co za tym idzie tanie materiały czy standardowe rozwiązania mogą nie zdać rezultatu. Nie dokonując przemyślanych decyzji naciągacie się na potencjalne koszty w przyszłości.

Standard domów HMO w Anglii zwłaszcza ten wykonywany przez angielskich inwestorów czy nawet zagranicznych, którzy prowadzeni są przez angielskich mentorów, pozostawia wiele do życzenia. Nie jest to polski standard gdzie ,,standardem’’ są panele na podłogach, brak dywanów, płytki w całej łazience czy w kuchni. Angielski standard ogranicza się do maksymalnego minimum. Jeżeli lokalny council ustanowi, że płytki nad umywalką mają mieć wysokość minimum 30 cm to tak też inwestorzy tutaj postąpią.

Z góry musicie mi wybaczyć brak zdjęć i wyobrazić sobie to o czym będę teraz mówić. Obecnie nawet te nowe HMO, które są świeżo po remoncie, średnio po 2-3 latach nadają się do generalnego odświeżenia, ponieważ stają się siedliskiem przysłowiowego brudu a co za tym idzie stają się mniej atrakcyjne dla potencjalnych lokatorów i przyciągają coraz to bardziej podejrzanych tenantów, którzy o dom dbać nie zamierzają.

Do podstawowych standardów w angielskich HMO należą m.in.:

1. Wszechobecne dywany

Dywany są tak bardzo zakorzenione w angielskiej kulturze, że obecnie 90% domów HMO czy nawet domów na wynajem, wyłożone jest dywanami praktycznie w każdym możliwym pomieszczeniu. Oczywiście czasy, w których kładziono dywany w łazience w latach 70’ i kuchni już na szczęście minęły, ale uwierzcie mi podczas mojej ponad dwuletniej pracy w agencji, odwiedzane stare, nieremontowane przez ostatnie 30 – 40 lat domy dalej mają w tych pomieszczeniach dywany. W łazienkach posuwali się do tego, by dywan kłaść na obudowie wanny dokładnie tak jak poniżej.

You guys hate carpet in the bathroom? I can one up that. My parents have a bathroom with carpet that goes up the bathtub walls! Bonus points for the terrible wallpaper. from r/mildlyinfuriating

Obecnie dywany kładzie się w całej przestrzeni wspólnej zaczynając już od samego wejścia. Dywany znajdują się na wszystkich korytarzach, schodach i w sypialniach. Do tego większość landlordów decyduje się na dywany z długim włosiem, które są bardzo miękkie i często jasne np. beżowe, kremowe czy jasnoszare. Bardzo szybko się ubijają a do tego brudzą. Możecie sobie wyobrazić, że lokatorzy traktują korytarze jak klatkę schodową, po której chodzi się w butach, a nie w kapciach czy na boso bez względu na to, czy jest wyłożona dywanem, czy płytkami.

Kiedy zapytałam szefa, dlaczego nie zdecyduje się na wyłożenie schodów i korytarzy płytkami czy panelami w swoim domu dzielonym to powiedział: Bo innym będzie przeszkadzać jak ktoś chodzi po schodach a dywany wygłuszają dźwięki.

Jak dla mnie jest to jedna wielka ściema i szukanie oszczędności podczas remontu, ponieważ dywany są stosunkowo tanie.

Jak rozwiązać ten problem?

Przede wszystkim nie wybierajcie dywanów a panele, płytki czy nawet winyl, który jest położony w każdym możliwym szpitalu. Weźcie pod uwagę ścieralność materiału oraz łatwość jego czyszczenia czy odporność na uderzenia. Czyste podłogi to już 80% sukcesu. Nawet gdybyście chcieli te dywany prać, to koniec końców nie będą wyglądały tak dobrze jak na początku a do tego będziecie musieli mieć w pamięci by raz na pół roku wezwać kogoś kto je upierze. Lepiej wyeliminować problem już na samym początku. A jeżeli już bardzo chcecie mieć dywany to wybierajcie ciemne kolory oraz ubite dywany z krótkim włosiem, które nie będą tak się brudzić.

Dywany niemal zawsze też są układane w sypialniach. Pamiętam raz, gdy mieliśmy wyjątkowo niewygodny przypadek lokatora, który zasikał całe łóżko i podłogę do tego stopnia, że trzeba było wymieniać wszystkie deski pod dywanem i sam dywan. Kiedy poprosiłam kontraktorów o położenie podłogi winylowej to zostałam wyśmiana przez szefa bo jego umysł nie potrafił zrozumieć jak można położyć taką podłogę w sypialni. Dla tego konkretnego lokatora, 80 lat na karku i problemy z porządkiem, alkoholem i nietrzymaniem moczu taka podłoga okazała się jedynym rozwiązaniem.

W mojej osobistej opinii w sypialniach także nie powinno być dywanów tak jak nie ma ich choćby w hostelach. Zarówno hostele, jak i HMO to miejsca użytkowane przez wiele osób, dlatego dobrze jest by utrzymanie porządku było proste i wygodne.

2. Brak płytek w kuchni lub łazience.

Obecnie w nowych domach HMO wymogiem jest by przynajmniej w takich miejscach jak nad umywalką czy nad wanną, jeżeli nie ma opcji prysznica znajdowały się płytki lub inny splashback o wysokości minimum 30 cm. Dla pryszniców jest to wyłożenie go płytkami lub innym splashbackiem na całej jego wysokości. Niektórzy landlordzi decydują się nie robić z tego tytułu opcji prysznica w wannie tylko po to, by zaoszczędzić na płytkach. Oczywiście normalnego prysznica też nie robią. Jest to dosłowny absurd, ale do tego jeszcze wrócę przy okazji innych tekstów. Ta sama sytuacja tyczy się kuchni i splasbacku nad zlewem. Widziałam wiele kuchni i łazienek w HMO, wiele z nich zwłaszcza tych starych, nie posiadało żadnych płytek czy splashbacków nad zlewami, czy kuchenką. Możecie sobie wyobrazić jak bardzo brudna jest ściana nad kuchenką z której na każdym kroku pryska na ścianę tłuszcz i zostawia na niej plamy. Landlordzi ograniczają się do minimum a potem się dziwią że kuchnia nadaje się do generalnego remontu. Ta sama sytuacja tyczy się łazienek, minimum płytek nad umywalką powoduje, że ściany dookoła są zachlapane i brudne.

Jak rozwiązać ten problem?

Ponownie sytuacja jest bardzo prosta, nie ograniczajcie się do minimum a podejdźcie do tematu praktycznie. Jeżeli z kuchni ma korzystać 6 dorosłych osób, które gotują co najmniej 2-3 razy dziennie, miejsce musi być sterylne i łatwe w utrzymaniu czystości. Wybierajcie jasne kolory płytek o nieskomplikowanych wzorach, które łatwo się czyści. Rozważcie położenie płytek na całej powierzchni łazienki lub przynajmniej na wszystkich ścianach, na których znajdują się sanitaria przynajmniej do poziomu, do którego chlapie się podczas mycia rąk w umywalce. Na podłodze też zastosujcie płytki lub podłogę winylową w kuchni, którą łatwo się myje. Winyl w łazience raczej się nie sprawdzi i z czasem będziecie mieli przecieki.

Jeżeli już na początku zainwestujecie w porządną kuchnię i łazienki odroczycie ich remont. Jedyne czego będą wymagały te miejsca to generalne sprzątanie.

3. Zaniedbane ogródki z dużą ilością trawy.

Mało kto przy tworzeniu HMO w Anglii przywiązuje wagę do ogrodu. Problem pojawia się, gdy przychodzi wiosna, lato i wtedy z ogrodów robi się jeden wielki busz, ponieważ landlord nie pamięta o tym by kosić w nim trawę a agencja zdarza się że nie ma ogrodnika który regularnie kosi 50 ogródków co 4 tygodnie. Ogródki więc często są pozostawiane same sobie i wizualnie nie zachęcają nikogo do spędzania w nich czasu. Do tego, jeżeli ogródki posiadają stary drewniany i do tego zniszczony taras to jest to safety hazard dla jego lokatorów. Nie raz byłam świadkiem, gdy podczas inspekcji z councilu do HMO licence, wysłali oni raport, by usunąć stary taras, bo stwarza zagrożenie dla jego lokatorów.

Do tego dochodzą też rozlatujące się szopy, które ludzie traktują jako zbiorowisko śmieci.

Jak rozwiązać ten problem?

Najlepiej przerobić frontowy ogródek na podjazd, wysypać go kamieniami lub wyłożyć płytami chodnikowymi czy kostką. Miejsca parkingowe dodatkowo podnoszą wartość nieruchomości a dom jest atrakcyjny dla jego lokatorów. To samo tyczy się ogródka z tyłu, im mniej trawy, tym lepiej.

Osobiście jestem zwolennikiem jakiegoś rodzaju płyt chodnikowych, ponieważ wtedy łatwiej się taki ogródek zamiata. Jeżeli włożycie kamienie, ktoś koniec końców będzie wybierał z nich pety. Nie wszyscy lokatorzy przywiązują wagę do dbania o porządek czy to wewnątrz, czy na zewnątrz.

Co do szopy, jeżeli jest w złym stanie i nie jest ci potrzebna to ją rozbierz.

Wyżej wymienione to zdecydowanie 3 podstawowe błędy, jakie popełniają angielscy inwestorzy. Ktoś im kiedyś powiedział, że na domach dzielonych można zarobić olbrzymie pieniądze i że jest to bardzo łatwy biznes. Inwestują oni swoje oszczędności życia przy posiadaniu zerowego doświadczenia a potem bankrutują bo okazuje się że koszty napraw i ponownych redekoracji kosztują ich więcej niż to wszystko warte.

Kierujcie się zdrowym rozsądkiem, analizujcie rozwiązania a do tego postawcie się na miejscu lokatora. Jeżeli sami siebie nie zadowolicie standardem domu to innych też nie zadowolicie.

Musiałam ten wpis podzielić na dwie części, bo okazało się że jest jeszcze całe mnóstwo innych dodatkowych kwestii, które należy brać pod uwagę podczas wykonywania remontu. Część druga będzie dostępna w e-booku.

Jeżeli chcecie być na bieżąco z blogowymi wpisami zapraszam do zapisania się na listę mailingową.